工程款利率的倍數(shù)(工程款利息利率)

利率倍數(shù)是什么意思？

一、利率倍數(shù)是什么意思？

利息支付倍數(shù)是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)收益與利息費(fèi)用的比率，用以衡量償付借款利息的能力，也叫利息保障倍數(shù)。

其計(jì)算公式如下：利息支付倍數(shù)=稅息前利潤/利息費(fèi)用。公式中的稅息前利潤是指損益表中未扣除利息費(fèi)用和所得稅之前的利潤。

它可以用“利潤總額加利息費(fèi)用”來預(yù)測；利息費(fèi)用是指本期發(fā)生的全部應(yīng)付利息，不僅包括財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用，還應(yīng)包括計(jì)入固定資產(chǎn)成本的資本化利息。

二、超過銀行同期貸款利息支出的部分是否可以進(jìn)固定資產(chǎn)計(jì)稅...

資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是指企業(yè)收回資產(chǎn)賬面價(jià)值過程中，按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)納稅所得額是可以自應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)利益中抵扣的金額。即該項(xiàng)資產(chǎn)在未來使用或最終處置時(shí)，允許作為成本費(fèi)用在稅前列支的金額。

資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)=未來可稅前列支的金額

負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)=負(fù)債的賬面價(jià)值-未來可稅前列支的金額

未來期間計(jì)稅時(shí)可以稅前扣除的金額=資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)。

三、超過同期銀行貸款利率部分利息計(jì)入固定資產(chǎn),構(gòu)成房產(chǎn)稅的基數(shù)嗎？

你說的這個(gè)問題，屬于會計(jì)實(shí)務(wù)和納稅征管實(shí)務(wù)范疇。

你的這個(gè)問題，真是專業(yè)問題中的高品質(zhì)問題！

我的看法如下——

1、專門借款利息，在資產(chǎn)建造期間，產(chǎn)生的利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化。這個(gè)是會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用的要求。

2、滿足上述條件的借款利息，即便超過同期銀行貸款利率的，也同樣必須資本化，而不能部分資本化部分費(fèi)用化。

3、房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，是以會計(jì)核算的房屋原始價(jià)值，即歷史成本，并且包括房屋的各種附屬功能成本。

因此，超過同期銀行貸款利率部分利息計(jì)入房產(chǎn)原值的,構(gòu)成房產(chǎn)稅的基數(shù)。

4、如果超過部分沒有計(jì)入房屋的原值，是否也構(gòu)成房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)呢？答案是肯定的。房產(chǎn)稅上有一句話：不論會計(jì)上如何核算，均計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值。

上述看法，供你參考。

四、超過同期銀行貸款利率部分利息計(jì)入固定資產(chǎn),構(gòu)成房產(chǎn)稅的基數(shù)嗎？

你說的這個(gè)問題，屬于會計(jì)實(shí)務(wù)和納稅征管實(shí)務(wù)范疇。

你的這個(gè)問題，真是專業(yè)問題中的高品質(zhì)問題！

我的看法如下——

1、專門借款利息，在資產(chǎn)建造期間，產(chǎn)生的利息費(fèi)用應(yīng)當(dāng)資本化。這個(gè)是會計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于借款費(fèi)用的要求。

2、滿足上述條件的借款利息，即便超過同期銀行貸款利率的，也同樣必須資本化，而不能部分資本化部分費(fèi)用化。

3、房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，是以會計(jì)核算的房屋原始價(jià)值，即歷史成本，并且包括房屋的各種附屬功能成本。

因此，超過同期銀行貸款利率部分利息計(jì)入房產(chǎn)原值的,構(gòu)成房產(chǎn)稅的基數(shù)。

4、如果超過部分沒有計(jì)入房屋的原值，是否也構(gòu)成房產(chǎn)稅的計(jì)稅基數(shù)呢？答案是肯定的。房產(chǎn)稅上有一句話：不論會計(jì)上如何核算，均計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅原值。

上述看法，供你參考。

工程融資利率一般是多少

目前央行貸款基準(zhǔn)利率：

年限基準(zhǔn)利率。

以上只是央行指導(dǎo)利率，商業(yè)銀行貸款時(shí)是可以浮動，但下限-15%、上限+70%，浮動區(qū)間在0.85-1.7倍之間。

項(xiàng)目融資，涉及到流動資金貸款和固定資產(chǎn)貸款，主要是固定資產(chǎn)貸款，這種貸款期限一般都超過一年的，執(zhí)行利率是在同期同檔次央行基準(zhǔn)利率上浮動的。

銀行執(zhí)行利率是多少，主要是取決于你公司和項(xiàng)目的情況，主要影響因素有：信用評級、貢獻(xiàn)度(就是給銀行收益)、項(xiàng)目大小及影響力等。如果是國家級大型項(xiàng)目，一般可拿到基準(zhǔn)利率或下限利率;如果是一般企業(yè)或項(xiàng)目，一般利率都要上浮10-30%的。

至于利率優(yōu)惠問題，首先要看你公司或項(xiàng)目被銀行評定的信用評級情況，若較高，就可以商談的;若低，能貸款門檻也進(jìn)不了。

建筑工程貸款利率

銀行貸款利息是怎么算

按規(guī)定：

貸款利息=本金X時(shí)間x利率。

按例：

10000元X1年X1%=100元

貸款可以考慮用抵押方式(房產(chǎn)等)貸款.也可以通過擔(dān)保貸款,后者貸款額度小一些.

銀行貸款利息,一般是按月復(fù)利計(jì)算的,分期還款方式有兩種,一種是等額本息,一種是等額本金.短期的也可以一次性還本付息還款.60000元,一年(12個(gè)月),按現(xiàn)在一年期貸款年利率5.31%(月利率:5.31%/12=0.4425%)計(jì)算.

擴(kuò)展資料：

建筑工程

從9家報(bào)價(jià)行發(fā)布的一年期貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)來看，均低于此前央行公布的一年期6%的基準(zhǔn)利率。以11月1日的報(bào)價(jià)舉例，工行報(bào)價(jià)為5.7030%，農(nóng)行為5.7174%；而中行從10月28日-10月31日之間的報(bào)價(jià)均維持在5.7030%的水平；11月1日，浦發(fā)銀行報(bào)價(jià)為5.8135%。從數(shù)據(jù)看，各行之間LPR報(bào)價(jià)差距并不大。

10月25日，央行宣布，為進(jìn)一步推進(jìn)利率市場化，完善金融市場基準(zhǔn)利率體系，指導(dǎo)信貸市場產(chǎn)品定價(jià)，貸款基礎(chǔ)利率集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制正式運(yùn)行。根據(jù)規(guī)則，貸款基礎(chǔ)利率是指金融機(jī)構(gòu)對其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動方式和類型等要素，在貸款基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定。

資料參考：9家銀行發(fā)布貸款基礎(chǔ)利率-人民網(wǎng)

2022年商業(yè)貸款利率

1、短期貸款：六個(gè)月之內(nèi)（含六個(gè)月）4.35%，六個(gè)月至一年（含一年）4.35%；2、中長期貸款：一至三年（含三年）4.75%，三年至五年（含五年）4.75%，五年以上4.9%；3、住房公積金貸款：五年以下（含五年）2.75%、五年以上3.25%。以上就是2022年商業(yè)貸款利率是多少相關(guān)內(nèi)容。貸款之后還能在其他銀行貸款嗎貸款之后還是可以在其他銀行貸款的，但是能不能貸款成功，得看銀行的規(guī)定以及用戶個(gè)人的資質(zhì)了，若是前面的貸款沒有逾期還款，那么用戶在其他銀行申請貸款的時(shí)候，成功率會高很多，若是逾期了，其他銀行就會拒絕用戶的貸款申請。能不能再貸款，取決于用戶還款能力、現(xiàn)金流情況、資產(chǎn)負(fù)債情況，還取決于產(chǎn)品和市場情況。若是用戶個(gè)人資產(chǎn)豐厚，還款能力強(qiáng)，信譽(yù)沒有問題的話，就可以申請到貸款。但是需要注意的是，若用戶前面的貸款是公積金貸款，在還沒有還清的時(shí)候，是不能再申請公積金買房的，但是可以申請商貸或者是消費(fèi)貸款。銀行貸款需要多長時(shí)間能下來銀行貸款需要多久能批下來，這主要是看貸款的種類。通常來說，信用貸款申請后一周以內(nèi)可以下款，住房貸款申請后大概一個(gè)月就可以下款。并且用戶在申請銀行貸款時(shí)，可以讓信貸專員預(yù)估一個(gè)下款時(shí)長，只要沒有政策上的變化，這一預(yù)計(jì)時(shí)長通常是比較精確的。

請問市政建設(shè)項(xiàng)目的年貸款利率是多少？

住宅小區(qū)的開發(fā)一般分為前期策劃、投資咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、物業(yè)管理等幾個(gè)階段。前期策劃、投資咨詢的內(nèi)容一般包括擬建樓盤價(jià)格售價(jià)，房型定位及占比方案，購房戶購買力分析，開發(fā)方案的策劃，住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，建筑造型，停車方式及停車位數(shù)量，開發(fā)成本估算及盈利性分析等。前期策劃、投資咨詢的牽涉面廣，專業(yè)性強(qiáng)，開發(fā)商依靠自身的力量往往無力完成，而委托擁有大量信息數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)完成。現(xiàn)針對一案例，欲對上海住宅小區(qū)開發(fā)的前期策劃、投資咨詢作粗淺的探討。

某房地產(chǎn)開發(fā)商已獲得位于上海市五級地段的一住宅建設(shè)地塊，該地塊占地面積21000M2，地塊周圍教育、醫(yī)療、娛樂、購物等配套設(shè)施齊備，高架、公交、地鐵（在建）等交通設(shè)施完備，目前，開發(fā)商已與政府土地管理部門簽訂土地出讓協(xié)議，土地出讓協(xié)議中規(guī)定土地出讓年限為70年，用途為住宅，規(guī)劃容積率為2.5，出讓金為3675萬元。另外開發(fā)商已與某一單位簽訂了地塊動協(xié)議，其地塊動遷費(fèi)用包括支付被動遷單位和居民直接費(fèi)用、清理場地費(fèi)用、動遷工作勞務(wù)費(fèi)用等合計(jì)為200萬元/畝，該開發(fā)商在委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，在目前只有土地出讓協(xié)議和動協(xié)議兩份基本資料的基礎(chǔ)上，欲委托咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃、開發(fā)成本估算及盈利性分析。

一、住宅小區(qū)開發(fā)前期策劃

1、樓盤價(jià)格定位

根據(jù)咨詢?nèi)藛T市場調(diào)查，待建地塊附近已建或在建住宅樓盤的價(jià)格分布范圍從最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，購房戶有較大的選擇空間，多數(shù)樓盤價(jià)位集中在中價(jià)范圍。具體調(diào)查結(jié)果見下表：

從上表可以看到，附近已建和在建競爭樓盤的均價(jià)多數(shù)分布在4980-6980元/M2。經(jīng)過綜合分析，擬定待建住宅小區(qū)購房戶以上海本地工薪階層中等偏上收入家庭為主，以經(jīng)濟(jì)能力較弱群體和高收入白領(lǐng)階層為輔，根據(jù)自身樓盤的特點(diǎn)，擬定樓盤住宅商品房銷售均價(jià)在6180元/M2。在銷售運(yùn)作時(shí)，可根據(jù)市場的供求關(guān)系，在已制定的銷售價(jià)格基礎(chǔ)上，進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

2、房型定位及占比方案

近年上海住宅市場新開發(fā)樓盤戶型面積偏大的情況比較普遍，根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心和上海市統(tǒng)計(jì)局聯(lián)合發(fā)布的2002年上海市房地產(chǎn)市場商品房預(yù)售結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)，2002年房地產(chǎn)市場商品房戶型面積70M2以下的僅占2.2%，房型面積70-100M2的占16.3%，戶型面積100-150M2占53.9%，戶型面積在150M2以上的占27.7%，由于戶型面積在100M2以上的占81.6%，戶型面積明顯偏大，使許多工薪階層家庭望房興嘆。實(shí)際上，目前上海住宅市場最為搶手的戶型是中小房型，它不是指傳統(tǒng)意義上的50M2左右戶型，而是指二房一廳面積在85M2左右，二房二廳面積在100M2左右的戶型，這種戶型實(shí)用性強(qiáng)，總價(jià)適中，物業(yè)管理費(fèi)也不高，對工薪階層具有極大的吸引力，經(jīng)綜合分析對比，擬建住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的房型、建筑面積和占比定位如下（見下頁）:

3、購房戶購買力分析

根據(jù)上述建筑面積定位與銷售價(jià)格，主力房型二房一廳一衛(wèi)和二房二廳一衛(wèi)每套房屋銷售均價(jià)為：52.5萬元-61.8萬元。一般情況下購房者首付30%，即15.75萬元-18.5萬元左右，余款向銀行按揭分20年償還，以61.8萬元（二房二廳一衛(wèi)）房型為例，首付18.5萬元，余款43.3萬元分20年償還，目前商業(yè)貸款月利率為0.42%，每萬元每月還本付息額為66.21647元，每月還款額經(jīng)計(jì)算為2867元，對于中等偏上收入家庭購房戶應(yīng)該有還款能力。另外，如果購房戶能夠得到部分公積金貸款，由于公積金貸款利率比商業(yè)貸款利率低，則每月還款額將有所下降，購房客戶還款能力更能得到保證。

4、開發(fā)方案策劃及參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定

開發(fā)方案:

社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，對住宅小區(qū)居住環(huán)境提出了更高的要求，促使住宅建筑形態(tài)向舒適和實(shí)用方向發(fā)展，傳統(tǒng)的多層高層建筑模式已不能滿足土地緊張的大城市的需求，而另一種折衷方式小高層板式結(jié)構(gòu)住宅（7-13層），因與多層住宅相比具有節(jié)約土地資源的優(yōu)勢，與高層住宅相比具有良好的通風(fēng)、采光優(yōu)勢，成為當(dāng)前和未來最受購房戶歡迎的建筑形態(tài)，本次開發(fā)方案原則上選用12層小高層板式結(jié)構(gòu)。

參考經(jīng)濟(jì)指標(biāo):

（1）住宅幢數(shù)、建筑面積、住戶數(shù)的估算

根據(jù)房型定位及占比方案，待建樓盤住宅每戶平均建筑面積：

705%8535%10035%

13015%16010%=103.75M2

每幢住宅設(shè)5個(gè)單元，每單元為一梯二戶（每單元設(shè)1臺電梯），則每幢12層小高層住宅建筑面積為：12層5單元/層2戶/單元103.75M2=12450平方米

已知基地地塊面積為21000M2，規(guī)劃容積率為2.5，則可建住宅商品房和公建配套設(shè)施建筑面積合計(jì)為：210002.5=52500M2

根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃指標(biāo)，一般住宅商品房占94%-95%，公建配套設(shè)施占5%-6%，假設(shè)住宅商品房占總數(shù)的95%，則住宅商品房可建建筑面積為：52500M295%=49875M2

可建12層小高層住宅幢數(shù)為：49875/12450=4幢

住宅實(shí)際可建建筑面積：412450=49800M2

每戶平均建筑面積為103.75M2，則住戶數(shù)為：49800/103.75=480戶

（2）公建配套設(shè)施

公建配套服務(wù)設(shè)施包括：幼兒園、托兒所，便民商店，其他配套設(shè)施，其中幼兒園、托兒所一般占40%，便民商店一般占35%，其他配套設(shè)施一般占25%。

公建配套設(shè)施可建總建筑面積：總建筑面積-住宅建筑面積=52500-49800=2700平方米

幼兒園、托兒所建筑面積：270040%=1080M2

便民商店建筑面積：270035%=945M2

其他配套設(shè)施建筑面積：270025%=675M2

（3）室外附屬設(shè)施

室外附屬設(shè)施包括獨(dú)立式地下停、變電所、標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場等。

停車位：小區(qū)機(jī)動車擬15%停在地面車位上，85%停在獨(dú)立式地下內(nèi)。考慮到家庭轎車今后在上海的普及趨勢，假設(shè)小區(qū)內(nèi)每3戶住戶擁有一輛家庭轎車，則需總停車位為：480/3=160個(gè)，地面車位數(shù)：16015%=24個(gè)；地下車位數(shù)：16085%=136個(gè)。

獨(dú)立式地下停：每個(gè)車位平面尺寸為2.5m5m，占地面積12.5M2。地下車位包括分?jǐn)傑嚨烂娣e一般為30-35M2，本次估算取上限值，則獨(dú)立式地下停面積為：13635=4760M2

變電所:變電所投資取決于整個(gè)小區(qū)的總用電量，整個(gè)小區(qū)總用電量估算如下：

民用建筑單位面積用電量指標(biāo)摘錄如下：住宅為40W/M2，幼兒園、托兒所為：30W/M2，便民商店為：60-120W/M2，其他配套設(shè)施為80W/M2，為20-30W/M2。在估算時(shí)均采用上限值。

住宅商品房用電量：4980050=2490千瓦

幼兒園、托兒所用電量：108030=32.4千瓦

便民商店用電量：945120=113.4千瓦

其他配套設(shè)施用電量：67580=54千瓦

小高層住宅樓本身地下室：103.75524幢30=124.5千瓦

獨(dú)立式地下停：476030=142.8千瓦

用電量小計(jì)：2957.1千瓦

另外小區(qū)內(nèi)零星用電量取5%，則整個(gè)住宅小區(qū)總用電量為：

2957.1（15%）=3105千瓦

選用變壓器容量為3200KVA（1KW視同1KVA）能滿足整個(gè)住宅小區(qū)用電要求。擬設(shè)10KV容量為800KVA變電所4座。取每座變電所房屋建筑面積為50平方米，共計(jì)200平方米。

網(wǎng)球場：為滿足小區(qū)居民的休閑、娛樂生活需要，擬在小區(qū)內(nèi)建造標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場1座。

標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場規(guī)格：36.58m18.29m。網(wǎng)球場占地面積：669M2

5、建筑覆蓋率、綠化率、小區(qū)綠化面積、網(wǎng)球場占地面積、地面車位占地面積、小區(qū)道路占地面積等指標(biāo)估算

建筑覆蓋率：

4幢12層小高層占地面積：103.75524(110%)=4565M2

公建配套設(shè)施(以2層計(jì))占地面積：2700/2(110%)=1485M2

配電所占地面積：200（110%）=220M2

建筑物占地面積：6270M2

(考慮到基礎(chǔ)凸出外墻，建筑物占地在標(biāo)準(zhǔn)層基礎(chǔ)上增加10%)

建筑覆蓋率：6270/21000100%=29.9%

綠化率：新建小區(qū)綠化率一般不低于30%，為改善環(huán)境，提高生活質(zhì)量，整個(gè)基地綠化率取中檔偏上水平為35%，除建筑物占地、道路場地，地面車位，網(wǎng)球場，幼兒園、托兒所活動場所，小區(qū)居民活動場所外，其余均植以綠化，其中獨(dú)立式地下室上方設(shè)中心綠地。

小區(qū)綠化總面積：2100035%=7350M2

網(wǎng)球場占地面積：36.5818.29=669M2

地面車位占地面積：242.55=300M2

幼兒園、托兒所室外活動場所：面積同建筑面積1080M2

居民室外活動場所：取小區(qū)總占地面積的5%，即210005%=1050M2

小區(qū)道路占地面積：21000-6270（建筑物）-7350（綠化）-669（網(wǎng)球場）-300（地面車位）-1080（幼兒園、托兒所室外活動場所）-1050M2（居民室外活動場所）=4281M2

小區(qū)道路占有率：4281/21000100%=20.4%

6、小區(qū)日最大用水量、污水日最高排放量、人工煤氣日最大用量、電話容量等指標(biāo)估算：

民用建筑近期供水，污水排放，煤氣用量，電話容量規(guī)劃指標(biāo)摘錄如下：

供水指標(biāo)：

住宅：7-10升/M2•日；公建配套設(shè)施：6-10升/M2•日；綠化：1.5升-2升/M2•日。

小區(qū)日最大用水量為：10升/M249800M2（住宅）10升/M22700M2（公建配套）2升/M29450M2（綠化）=544M3

排污指標(biāo)：

住宅：6.7-9.5升/M2•日；公建配套設(shè)施：5.4-9升/M2•日。

小區(qū)日最高污水排放量為：9.5升/M249800M2(住宅)9升/M22700M2(公建配套)=497M3

人工煤氣日最大用量：4.4M3/戶480戶2700M20.08M3/M2=2328M3

人工煤氣用量指標(biāo)：

住宅：4.4M3/戶•日；公建配套設(shè)施：0.08M3/M2•日。

電話容量指標(biāo)：

住宅：100-154門/萬M2；公建配套設(shè)施：25門/萬M2

電話線數(shù)量：154門/萬M24.98萬M225門/萬M20.27萬M2=774門

7、前期策劃成果匯總?cè)缦拢?/p>

建設(shè)規(guī)模：擬建4幢地下1層地上12層小高層，一梯二戶，板式結(jié)構(gòu)，每幢每層5個(gè)單元，平均每戶建筑面積：103.75平方米，層高2.9米

地塊總面積：21000平方米

建筑物占地面積：6270平方米

綠化占地面積：7350平方米

網(wǎng)球場占地面積：669平方米

地面停車位占地面積：300平方米

小區(qū)道占地面積：4281平方米

幼兒園、托兒所室外活動場所占地面積：1080平方米

小區(qū)居民室外活動場所占地面積：1050平方米

總建筑面積：57260平方米

住宅商品房建筑面積：49800平方米

公建配套設(shè)施建筑面積：2700平方米

幼兒園、托兒所面積：1080平方米

便民商店面積：945平方米

其他配套設(shè)施面積：675平方米

獨(dú)立式地下停建筑面積：4760平方米

規(guī)劃容積率：2.5（不包括地下停面積）

建筑覆蓋率：29.9%

綠化率：35%

小區(qū)道路占有率：20.4%

其他娛樂，休閑設(shè)施占有率：14.7%

住宅小區(qū)總用電量：3105千瓦

住宅小區(qū)最高日用水量：544立方米

住宅小區(qū)最高日污水排放量：497立方米

住宅小區(qū)最高日人工煤氣用量：2328立方米

住宅小區(qū)電話容量：774門

總戶數(shù)：480戶

二、開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本分析及估算

（一）、開發(fā)成本分析

由于整個(gè)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所需資金與住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)密切相關(guān)，故在估算之前，必須先確定住宅商品房、公建配套設(shè)施、室外附屬設(shè)施、室外工程等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

1、住宅商品房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表：

2、公建配套服務(wù)設(shè)施，室外附屬設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)見下表：

3、建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本估算：

根據(jù)上述建筑物及構(gòu)筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，住宅商品房及獨(dú)立式停其建筑安裝單價(jià)構(gòu)成分析見下表：

公建配套設(shè)施用房，室外附屬設(shè)施，室外工程建設(shè)成本分析見下表：

4、項(xiàng)目開發(fā)所需建設(shè)成本具體估算過程：

A、土地費(fèi)用

A1、土地出讓金：3675萬元

A2、地塊動費(fèi)用30001200=6300萬元

小計(jì)：9975萬元

B、主體工程建設(shè)費(fèi)

B1、住宅商品房

地下工程：49800M2220元/M2=1095.6萬元

結(jié)構(gòu)：49800M2600元/M2=2988萬元

建筑：49800M2145元/M2=722.1萬元

機(jī)電安裝：49800M2440元/M2=2191.2萬元

開辦費(fèi)：49800M235元/M2=174.3萬元

小計(jì)：7171萬元

B2、獨(dú)立式地下停

地下工程：4760M22800元/M2=1332.8萬元

結(jié)構(gòu)工程：4760M20=0

建筑：4760M270元/M2=33.3萬元

機(jī)電安裝：4760M2195元/M2=92.8萬元

開辦費(fèi)：4760M240元/M2=19.0萬元

小計(jì)1478萬元

B3、公建配套設(shè)施

幼兒園、托兒所：1080M2700元/M2=75.6萬元

便民商店：945M21000元/M2=94.5萬元

其他配套設(shè)施：675M21000元/M2=67.5萬元

小計(jì)238萬元

B4、變電所

設(shè)備：

變壓器：1500元/KVA3200KVA=480萬元

配電設(shè)備：高低壓開關(guān)柜、負(fù)荷開關(guān)、配電盤、電纜橋架等

1000元/KW3200KW=320萬元

進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)：1700元/KW3200KW20%=108.8萬元（容量按變壓器容量的20%計(jì)算）

設(shè)備小計(jì)：909萬元

土建：200M2800元/M2=16萬元

小計(jì)：925萬元

B5、室外網(wǎng)球場（36.58M18.29M,共1座）

細(xì)石鋼筋混凝土基層：5萬元

聚胺脂類面層：22萬元

場地設(shè)備:5萬元

進(jìn)口燈光系統(tǒng)：13萬元

進(jìn)口圍網(wǎng)系統(tǒng)：9萬元

小計(jì)：54萬元

主體工程建設(shè)費(fèi)合計(jì)：9866萬元

C、室外工程費(fèi)：

包括土方、道路、圍墻、大門、綠化、上下水管道、管溝、庭院路燈、電纜、建筑小品等，按主體工程建設(shè)費(fèi)的12%估算：

986612%=1184萬元

D、工程間接費(fèi)用

1、專業(yè)費(fèi)用：按主體工程建設(shè)費(fèi)的6%估算，98666%=592萬元

2、開發(fā)商籌建管理費(fèi)：按主體工程建設(shè)費(fèi)的2%估算，98662%=197萬元

3、住宅配套費(fèi)：按住宅建筑面積的320元/M2估算，49800320=1594元

4、人防建設(shè)配套費(fèi)

本工程地下室可建成平戰(zhàn)結(jié)合的人防設(shè)施，按規(guī)定可以免繳人防建設(shè)配套費(fèi)。

5、市政建設(shè)配套費(fèi)

按120元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算，即：120元/M252500M2=630萬元

6、有關(guān)部門收取的各種手續(xù)費(fèi)：

按15元/M2標(biāo)準(zhǔn)估算：15元/M252500M2=79萬元

小計(jì)：3092萬元

E、不可預(yù)見費(fèi)

按（A）--（D）各項(xiàng)費(fèi)用的5%估算

A--E小計(jì)：25323萬元

F、建設(shè)期貸款利息

假設(shè)開發(fā)商自有資金占建設(shè)資金的30%，25%建設(shè)資金來源于樓盤的滾動銷售，45%建設(shè)資金來源于向銀行貸款，銀行貸款1-3年貸款利率為5.49%，貸款資金平均占用時(shí)間為1.5年，則建設(shè)貸款利息為：

三、項(xiàng)目開發(fā)盈利性分析

住宅建設(shè)項(xiàng)目銷售總收入（銷售稅費(fèi)取8%）：

住宅商品房：49800M26180元/平方米（1-8%）=28314萬元

獨(dú)立式地下車位：10萬元/個(gè)136個(gè)（1-8%）=1251萬元

小計(jì) 29565萬元

住宅建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)成本 26274萬元

開發(fā)利潤：29565-26274=3291萬元

利潤率：開發(fā)利潤/開發(fā)成本=3291/26274100%=12.5%

假設(shè)整個(gè)住宅小區(qū)從開發(fā)到完成共用2年時(shí)間，開發(fā)商自有資金為項(xiàng)目建設(shè)資金的30%，即

2532330%=7597萬元

開發(fā)商自有資金年利潤率：開發(fā)利潤/（自有資金2）100%=3291/（75972）100%=21.7%

盈虧平衡分析：

項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：銷售收入=建設(shè)開發(fā)成本

盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)49800（1-8%）100000136（1-8%）=262740000

盈虧平衡點(diǎn)住宅平均售價(jià)=5462元/平方米

即如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)超過5462元/平方米，則開發(fā)項(xiàng)目盈利

如果樓盤建成后住宅商品房平均售價(jià)低于5462元/平方米，則開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損

建筑工程貸款利率的介紹就聊到這里吧。