增值稅清算工程款(政府清算工程款)

土地增值稅清算程序與清算方法

法律主觀：

納稅人的條件符合土地增值稅清算的條件之后，可以申請相關(guān)的稅務(wù)部門進行土地增值稅的清算手續(xù)，對項目中應(yīng)當繳納稅款進行結(jié)算。土地增值稅清算程序1、凡符合應(yīng)辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。2、凡主管地方稅務(wù)機關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)核準后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。3、納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》。須提交的有關(guān)資料如下：（1）項目竣工清算報表，當期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（2）國有土地使用權(quán)證書。（3）取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（4）清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。（5）能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（6）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（7）清算項目的工程竣工驗收報告。（8）清算項目的銷售許可證。（9）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。（10）《土地增值稅清算鑒證報告》。（11）《土地增值稅納稅申報表（一）》。（12）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。4、納稅人應(yīng)準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機構(gòu)代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。5、主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應(yīng)認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。6、對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。7、主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機關(guān)要求的補正資料時間。8、稅務(wù)機關(guān)辦理補（退）土地增值稅清算手續(xù)。符合土地增值稅清算條件的，開發(fā)商應(yīng)該準備好所有材料，到當?shù)囟悇?wù)所申報。稅務(wù)所進行核算，得到準備的稅額，企業(yè)沒有異議的話就完成納稅義務(wù)。這些就是土地增值稅清算流程的一些環(huán)節(jié)。

法律客觀：

土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務(wù)準則第四十條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)按照稅 法規(guī) 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

建筑行業(yè)增值稅結(jié)轉(zhuǎn)賬務(wù)處理

建筑行業(yè)增值稅結(jié)轉(zhuǎn)賬務(wù)處理

預(yù)繳時借:應(yīng)交稅費-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅等貸:銀行存款

增值稅納稅義務(wù)產(chǎn)生,月底計提稅金及附加,借:稅金及附加貸:應(yīng)交稅費-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅等

月末結(jié)轉(zhuǎn)損益借:本年利潤貸:稅金及附加

主營業(yè)務(wù)收入的確認應(yīng)遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則.每月根據(jù)項目部確認的產(chǎn)值(工程量)或工程部審核的產(chǎn)值(工程量)確認收入,年底根據(jù)甲方、監(jiān)理公司確認的數(shù)額確認年度收入,并對年度其他月份進行適當調(diào)整.產(chǎn)值確認后,根據(jù)合同毛利率等確認合同毛利,記入"工程施工--合同毛利"科目,"主營業(yè)務(wù)收入""與工程施工--合同毛利"的差額計入主營業(yè)務(wù)成本科目.

建筑業(yè)的賬務(wù)處理流程

一、收入核算

1、收到預(yù)付工程款時

借:銀行存款

貸:預(yù)收賬款

應(yīng)繳稅費-應(yīng)繳增值稅-銷項稅

2、工程完工結(jié)算時

借:預(yù)收賬款/應(yīng)收賬款

貸:工程結(jié)算收入

3、結(jié)轉(zhuǎn)收入

借:主營業(yè)務(wù)收入

貸:主營業(yè)務(wù)成本

管理費用

銷售費用

財務(wù)費用等等

借或貸:本年利潤

二、成本的核算

1.發(fā)生的合同成本

借:工程施工-合同成本

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(進項稅額)

貸:銀行存款

2.發(fā)生的材料費用

借:管理費用/原材料

3.支付人工費

借:工程施工--人工費

貸:現(xiàn)金(或應(yīng)付工資等)

4.發(fā)生的機械費用

借:工程施工--機械使用費

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅(進項稅額)(指的租賃)

貸:銀行存款(或累計折舊等)

5.發(fā)生的其他直接費

借:工程施工--其他直接費

貸:銀行存款(或現(xiàn)金等)

6.月末確認收入和成本

借:主營業(yè)務(wù)成本(按當期確認的合同成本)

工程施工--合同毛利(倒擠)

貸:主營業(yè)務(wù)收入(按當期確認的工程結(jié)算收入)

7.工程完工決算后,應(yīng)將"工程結(jié)算"科目與"工程施工"科目沖抵,沖抵后"工程施工"科目與"工程結(jié)算"科目余額均為零.

施工企業(yè)合同完工并結(jié)清工程施工和工程結(jié)算賬戶時

借:工程結(jié)算(按賬面累計余額)

貸:工程施工

建筑行業(yè)增值稅結(jié)轉(zhuǎn)賬務(wù)處理,

房地產(chǎn)項目土地增值稅清算實施細則

法律主觀：

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上建筑及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。一、什么是土地增值稅清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。二、土地增值稅清算管理規(guī)程第一章總則第一條為了加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等規(guī)定，制定本規(guī)程（以下簡稱《規(guī)程》）。第二條《規(guī)程》適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。第三條《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。第四條納稅人應(yīng)當如實申報應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，保證清算申報的真實性、準確性和完整性。第五條稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)及時對納稅人清算申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核，依法征收土地增值稅。第二章前期管理第六條主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步。第七條主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。第八條對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。第三章清算受理第九條納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。三、土地增值稅清算扣除項目包括什么（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。（六）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

法律客觀：

計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按第(1)、(2)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。

土增清算基坑支護工程款需要剔除嗎

土地增值稅，在房地產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中，應(yīng)該說是最復(fù)雜的一個稅種，其計算方式較為復(fù)雜，而且時間跨度長，各項費用開支名目較多，會計核算要求較全面，因此，稍不注意就有可能會出錯。

那么，土地增值稅清算時，哪些成本、費用項目，在計算土地增值稅時，不得扣除呢?暫扣的工程質(zhì)量保證金，未取得發(fā)票，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

土地逾期開發(fā)，繳納的土地閑置費，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓方式取得土地使用權(quán)，閑置一年以上按出讓金的20%以下征收土地閑置費。已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，一年以上未動工建設(shè)的，按省、自治區(qū)，直轄市的規(guī)定征收土地閑置費。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

利息上浮幅度超過規(guī)定標準的部分，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條(一)規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中所支付的利息，超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

超過貸款期限的利息部分和加罰的利息，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)中所支付的財務(wù)費用，如果包含有逾期的貸款利息和加罰的利息，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

實際發(fā)生的成本費用，未取得有效憑證，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第四條第(一)項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

企業(yè)預(yù)提的成本費用，除另有規(guī)定外，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第二十一條規(guī)定：

1、在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

2、扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。

除財務(wù)費用外的其他開發(fā)費用，超過土地及開發(fā)建設(shè)成本5%的部份，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，除利息支出外其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的5%以內(nèi)計算扣除，超過部分，不得扣除。

與清算項目無關(guān)的成本費用，計算土地增值稅時，不得扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時，扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當分攤的。否則，在進行土地增值稅清算時，不得扣除。

不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，計算土地增值稅時，不得扣除。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

因企業(yè)原因發(fā)生的納稅評估費用，在計算土地增值稅時，不得許扣除。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第十二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)的確認預(yù)售階段

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下：

土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)＝預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款＝［預(yù)收款÷（1+稅率或征收率）］×3%。

現(xiàn)房銷售階段

現(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

同時，國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)分別為：

1.適用簡易計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= ［價稅合計÷（1+5%）]×5%

2.適用一般計稅方法的預(yù)征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=［（價稅合計 - 允許扣除的土地價款）÷（1+適用稅率）]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點城市維護建設(shè)稅及教育費附加的扣除

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預(yù)征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應(yīng)也會超過預(yù)繳增值稅時繳納的附加稅費。

在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應(yīng)的附加稅費如何扣除？

由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務(wù)機關(guān)會秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機關(guān)能對此予以明確。

印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（五）項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。

而《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

《土地增值稅暫行條例實施細則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》（財會[2016]22號）要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用（稅金）中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。

新會計制度出臺后印花稅如何扣除？一些稅務(wù)人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字[1995]48號文件當時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當時的上位法（條例實施細則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度），現(xiàn)在會計制度進行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。