承租人在合同約定外該怎么解除租賃合同

房屋租賃合同解除條件

法律主觀：

一、房屋租賃合同的解除條件

房屋 租賃合同 可以因?yàn)槠陂g屆滿而終止，或者期限雖然沒有屆滿但是出現(xiàn)了法定或約定的事由而由當(dāng)事人雙方或一方解除合同的，租賃合同也會(huì)因此而終止。法定解除條件的情形一共有七種：

1、根據(jù)《民法典》第七百一十一條的規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。

2、根據(jù)《民法典》第七百一十六條的規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

3、根據(jù)《民法典》第七百二十二條的規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

4、根據(jù)《民法典》第七百二十四條的規(guī)定，租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押，或者租賃權(quán)屬有爭議，或者租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于適用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形，租賃物非因承租人原因而無法使用的，承租人可以解除合同。

5、根據(jù)《民法典》第七百二十九條的規(guī)定，當(dāng)租賃物由于不可歸責(zé)于承租人的事由而部分或全部毀損、滅失，致使租賃合同的目的無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，承租人可以解除合同，終止雙方當(dāng)事人間的租賃關(guān)系。

6、根據(jù)《民法典》第七百三十條的規(guī)定，當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確的，視為不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同時(shí)應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。

7、根據(jù)《民法典》第七百三十一條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

二、房屋合同違約金怎么賠

房屋合同違約金怎么賠要根據(jù)合同簽訂情況來定。

由于違約金是購房者和開發(fā)商在訂立合同時(shí)預(yù)先約定的，因此，它與實(shí)際損失額往往不能完全吻合。一般情況下，即使有差異，也應(yīng)按約定承擔(dān) 違約責(zé)任 。除非約定的違約金過高或過低而顯失公平，才可請求減少或增加。

至于違約金的約定，購房者可根據(jù)違約情況就違約數(shù)額進(jìn)行約定，也可約定違約損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于或過分高于實(shí)際損失的，購房者可請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以增加或適當(dāng)減少。由此，約定的違約金在性質(zhì)上就視為違約時(shí)的損失賠償金。

既然購房者在合同中已約定了違約金，那么，開發(fā)商要求按合同約定的違約金賠償是符合法律規(guī)定的。當(dāng)然，如果“實(shí)際損失”超出約定的違約金，可要求開發(fā)商適當(dāng)補(bǔ)償(實(shí)際損失一般來講只可能是租金損失或交通費(fèi)損失。租金損失是指由于延遲交樓而多付出的租金;而交通費(fèi)損失是指由于延遲交樓不能及時(shí)遷入而可能增加的交通費(fèi)用。一般來說，交通費(fèi)損失要低于租金損失，因此，在審判實(shí)踐中一般只考慮租金損失)。

三、賠償金的標(biāo)準(zhǔn)

1、如果租賃合同中對違約金有約定(租房違約金的數(shù)額是由當(dāng)事人雙方通過事先約定而確定的)、則按約定的違約金比例支付。如雙方在簽訂合同時(shí)，約定 房屋租賃 合同違約金為一個(gè)月的租金，那么一旦違約，出租人就可以要求承租人支付一個(gè)月租金同樣數(shù)額的違約金，作為違約賠償;

2、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實(shí)際損失30%的可認(rèn)為約定過高，可要求降低。如房屋租賃費(fèi)用每月僅為1000元，而約定的違約金數(shù)額達(dá)到了一萬元，那么違約的一方可以請求降低。

3、房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應(yīng)按對方違約對你造成的實(shí)際損失來計(jì)算違約金并退回押金和多余的房費(fèi)。

4、租房違約金的支付是獨(dú)立于履行行為即給付房租之外的給付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租賃合同違約金是不包含在這1500元以內(nèi)的。房屋租賃合同可以因?yàn)槠陂g屆滿而終止，或者期限雖然沒有屆滿但是出現(xiàn)了法定或約定的事由而由當(dāng)事人雙方或一方解除合同的，租賃合同也會(huì)因此而終止。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》

第五百六十二條

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。

《中華人民共和國民法典》

第七百二十四條

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

如何解除房屋租賃合同？

什么情況下可以解除房子租賃合同?

(1)約定解除

房子租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人以為解除合同比持續(xù)實(shí)行合同更有利于本身利益，依據(jù)合同自在的準(zhǔn)則，經(jīng)洽談一致而解除合同。

中國《合同法》第九十三條規(guī)則：“當(dāng)事人洽談一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成果時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”

(2)法定解除

房子租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法令規(guī)則的現(xiàn)象時(shí)，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，中止合同的權(quán)力責(zé)任。

依據(jù)中國《合同法》第九十四條的規(guī)則，有下列現(xiàn)象之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

A、因不可抗力致使不能完成合贊同圖;

B、在實(shí)行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方清晰標(biāo)明或許以自個(gè)的做法標(biāo)明不實(shí)行首要債款;

C、當(dāng)事人一方拖延實(shí)行首要債款，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未實(shí)行;

D、當(dāng)事人一方拖延實(shí)行債款或許有別的違約做法致使不能完成合贊同圖;

E、法令規(guī)則的別的現(xiàn)象。

(3)違約情況下解除房子租賃合同

依法簽定的房子租賃合同是兩邊當(dāng)事人實(shí)在意思標(biāo)明，是受法令保護(hù)的，兩邊當(dāng)事人應(yīng)認(rèn)實(shí)在行。但由于承租人也許在無正當(dāng)理由的情況下不想實(shí)行租賃協(xié)議，有也許在與租賃人未洽談或洽談未果的情況下，私行搬離承租房子，中止實(shí)行合同責(zé)任。

這種情況歸于承租人違約，從嚴(yán)厲的法令意義上看，并不應(yīng)當(dāng)遭到法令支撐。但鑒于房子租賃合同實(shí)行時(shí)期的長期性，在此進(jìn)程中承租人也許由遇到無法意料形式改變，為體現(xiàn)公正準(zhǔn)則，平衡各方利益，避免社會(huì)資源的浪費(fèi)，酌情有必要對其解除合同懇求予以支撐。

解除房子租賃合同需要的書面手續(xù)

租房合同正常到期解除，兩邊應(yīng)當(dāng)辦理交房手續(xù)，要清點(diǎn)物品，交還剩下的房錢和押金，上述進(jìn)程應(yīng)當(dāng)有書面文件予以證實(shí)。在提前解除合同的情況下，當(dāng)然也少不了這些手續(xù)。

房子租賃合同解除的具體時(shí)間怎么確定?

實(shí)際中應(yīng)區(qū)別以下現(xiàn)象處理：

(1)訴訟前，當(dāng)事人一方行使合同解除權(quán)，告訴對方當(dāng)事人解除合同，相對方有貳言致兩邊構(gòu)成訴訟，法院審理后以為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)契合合同約定或法令規(guī)則的，解除合同告訴送達(dá)之日即為合同解除之日。當(dāng)事人訴訟懇求中未請求確認(rèn)合同解除詳細(xì)時(shí)刻的，可以在判定理由有些予以清晰。

(2)當(dāng)事人一方未告訴對方，徑行向法院申述或反訴請求解除合同，法院審理后以為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)契合合同約定或法令規(guī)則的，應(yīng)當(dāng)判定解除合同。

(3)當(dāng)事人兩邊對合同是不是解除存在爭議，法院審理后以為建議解除的當(dāng)事人無合同解除權(quán)，合同應(yīng)當(dāng)持續(xù)實(shí)行，但當(dāng)事人在訴訟中均贊同解除合同的，以兩邊合意解除之日為合同解除之日。

提前解除房子租賃合同還需要注意什么問題?

(1)要嚴(yán)厲掌握合同解除的條件。

(2)租房押金不能直接扣減。

(3)房東的法令權(quán)益。

《合同法》第二百二十七條規(guī)則：承租人無正當(dāng)理由未付出或許拖延付出房錢的，租賃人可以請求承租人在合理期限內(nèi)付出。承租人逾期不付出的，租賃人可以解除合同。

《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)則：承租人未經(jīng)租賃人贊同轉(zhuǎn)租的，租賃人可以解除合同。