將抵押的房子再次出售,合同有效嗎(開發(fā)商將抵押的房子再次出售,合同有效嗎)

開發(fā)商將房屋抵押給銀行,再次出售給我,這是否是屬于欺詐行為,又有何相關(guān)的法律條文

一、開發(fā)商將房屋抵押給銀行,再次出售給我,這是否是屬于欺詐行為,又有何相關(guān)的法律條文

根據(jù)《最高人民審理商品房買賣合同適用法與購房者簽定買賣合同后，又將房屋抵押的，屬于惡意欺詐行為，購房者可以請求償一付房款兩倍的賠償金。

拓展資料：質(zhì)押房產(chǎn)流程

1、質(zhì)押登記申請，所請書;質(zhì)押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明;質(zhì)押合同;國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》;可以證明質(zhì)押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料;可以證明質(zhì)押房地產(chǎn)價(jià)值的資料以及登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

2、受理申請審查申請人所提交的文件是否真實(shí)、齊備;

3、審核通過的，進(jìn)行登記，發(fā)放證書;審核未通過的，不予受理。

質(zhì)押房產(chǎn)范圍是怎樣的

1、房產(chǎn)。房產(chǎn)是指抵押人依法取得的享有所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)的房屋及房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。作為不，房產(chǎn)必然包括該房屋占用范圍內(nèi)

的土地使用權(quán)。房房地產(chǎn)抵押物，大押物。

2、土地使用權(quán)權(quán)性質(zhì)的權(quán)利，它是指民事主體對國家所有或者集體所有的土地進(jìn)行占有、使用、收益以下四類：城鎮(zhèn)國有土地建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)民集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、國有農(nóng)用地使用權(quán)、集體農(nóng)用地使用權(quán)。并非所有的土地使用權(quán)均可以抵押。可以抵押的土地使用權(quán)范圍如下

(1)依出讓方式和劃權(quán)，也就是城鎮(zhèn)國有土地建設(shè)用地使用權(quán)可抵押;

(包方同意后抵押的荒山、荒溝、荒水、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(3)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用的集體所

3、在建工程。在建工程，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合法方式取得的土地使用權(quán)和在建工程投入的資產(chǎn)所組成的綜合財(cái)產(chǎn)。以在建工程抵押的，必須是依法可以轉(zhuǎn)讓的在建工程，因?yàn)橹挥锌梢赞D(zhuǎn)讓的在建工程才能通過轉(zhuǎn)讓實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，從而保證抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

4、已經(jīng)付清部分或者全部房價(jià)的預(yù)購的未竣工的商品房。

二、購房資格審核未通過是什么情況？

購房資格審核未通過情況：1，買方因限購政策不能履行合同，屬于不可抗力，不是違約。2，合同中約定的違約金如果是雙方協(xié)商一致約定的，就有效。按照法律規(guī)定，合同約定的違約金不高于合同標(biāo)的額的30%即可。3，中介沒有審查購房資格的義務(wù)，但是需要盡到提醒義務(wù)。4，勝訴率這個(gè)問題沒法回答你，我只能給你說如果證據(jù)齊全勝訴的可能性較大。一個(gè)案件能不能勝訴不是律師說的算，要看案件詳情、雙方證據(jù)情況、訴訟技巧、法官的認(rèn)定與判決，這是一個(gè)綜合因素。如果有哪個(gè)律師給你說這案子肯定能贏，那一定是為了騙你錢。5，中介有告知義務(wù)，但是沒有審查義務(wù)。建議協(xié)商解決,協(xié)商不成可以,也可以委托律師代為訴訟。希望能幫到您。

三、購房資格審查未通過原因？

你好！多數(shù)因限購政策原因，可以看看自己屬于哪個(gè)區(qū)的哪個(gè)納稅服務(wù)所的，去服務(wù)所打印一份納稅紀(jì)錄啊。也可以在網(wǎng)上登錄社保中心的網(wǎng)站，查看一下自己的社保記錄，有可能是因?yàn)榧{稅沒有滿五年的原因。

四、購房資格沒通過是怎么回事?

在實(shí)施了限購令之后，買房之前都需要先到房管局進(jìn)行購房資格審核，審核通過后，確定你有購房資格才能夠買房，不然你是不能在這個(gè)城市買房的。

開發(fā)商抵押房子后再出售,是詐騙嗎?

法律分析：開發(fā)商將已經(jīng)抵押的房屋再次出售，不構(gòu)成詐騙。

這是開發(fā)商取得銀行貸款的普遍做法。

雖然已經(jīng)被國家政策和法律所禁止，但僅僅是商業(yè)欺詐行為，不是詐騙的犯罪行為。

這種情況下簽訂的房屋買賣合同，購房人可以向法院提起訴訟，要求撤銷合同，開發(fā)商返還購房款，并賠償損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國刑法》

第二百六十六條 詐騙公私財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。

第一百九十二條 以非法占有為目的，使用詐騙方法非法集資，數(shù)額較大的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處七年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。

單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依照前款的規(guī)定處罰。

第二百六十六條 詐騙公私財(cái)物，數(shù)額較大的，處三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并處或者單處罰金；數(shù)額巨大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數(shù)額特別巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財(cái)產(chǎn)。本法另有規(guī)定的，依照規(guī)定。

房子抵押貸款后可以賣嗎

已經(jīng)抵押的房子可以買賣，不過不能直接買賣。能買賣抵押房子的方法有：\x0d\x0a　　一、提前還清貸款。房子只要還清了貸款，房主就可以取得房子的完整的產(chǎn)權(quán)。所以，申請人可以先還清房貸，注銷房產(chǎn)抵押登記，再將房子賣出去。也可以和買房一方簽定買賣的合同，房主還清貸款后，再辦理二手房買賣的手續(xù)。\x0d\x0a　　二、辦理轉(zhuǎn)按揭貸款。辦理轉(zhuǎn)按揭貸款方法是變更房產(chǎn)的抵押登記，將抵押人從房東變更為買方。轉(zhuǎn)按揭貸款不需要自己籌錢還款，壓力較小。\x0d\x0a　　所以已經(jīng)抵押的房子可以買賣的。不過若個(gè)人需要的額度不大，也可以考慮申請信用貸款，不用賣房子。終歸房子的貸款還沒有還清，等辦理好相關(guān)的手續(xù)再賣房子，花費(fèi)的時(shí)間也是比較長的。

抵押房屋買賣注意事項(xiàng)？有抵押的房屋買賣合同有效嗎？

在生活中，有很多朋友們因?yàn)橘Y金短缺，或者是其他方面的原因，想要把房子進(jìn)行抵押，但是在抵押的過程中要注意風(fēng)險(xiǎn)，所以接下來我們就來為大家介紹一下抵押房屋買賣注意事項(xiàng)？有抵押的房屋買賣合同有效嗎？感興趣的朋友們一起來看看吧。

一、抵押房屋買賣注意事項(xiàng)

1、建議消費(fèi)者選擇大中介公司進(jìn)行交易，大中介公司對購房流程熟悉，風(fēng)險(xiǎn)把控能力強(qiáng)，一般都會對流程進(jìn)行監(jiān)控，在買方出款前會做好司法凍結(jié)及抵押情況的調(diào)查。出現(xiàn)糾紛亦會作為公證的第三人保護(hù)守約方的權(quán)益；

2、大中介公司一般都有合作的擔(dān)保公司，遇到賣方提前收款或需要解押的情況，可以求助于擔(dān)保公司，先支付部分擔(dān)保費(fèi)用，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁至擔(dān)保公司，由擔(dān)保公司全權(quán)調(diào)查并出款，規(guī)避客戶風(fēng)險(xiǎn)；

3、若買方已經(jīng)支付完房款后，過戶期間房屋被凍結(jié)，買方應(yīng)該積極起訴，提交原始合同及房款支付憑證，請求法院支持正常取得房產(chǎn)。

二、有抵押的房屋買賣合同有效嗎

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同絕對無效。《擔(dān)保法》第四十九條第一款前段規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。依該規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物對抵押權(quán)人僅負(fù)有通知義務(wù)。而《物權(quán)法》對抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓作了更為嚴(yán)格的限制性規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)必須征得抵押權(quán)人的同意。該規(guī)定的現(xiàn)實(shí)意義在于從我國目前抵押權(quán)行使和實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)狀來看，如果允許抵押人隨意轉(zhuǎn)讓抵押物，會極大地增加抵押權(quán)人追索抵押物的難度，從而加大抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，因此，法律在保護(hù)抵押權(quán)人權(quán)利和促進(jìn)市場流轉(zhuǎn)之間，更側(cè)重保護(hù)抵押權(quán)人的利益。對于未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同，直接否認(rèn)其私法上的效力，轉(zhuǎn)讓合同無效，以實(shí)現(xiàn)對抵押權(quán)人利益進(jìn)行特別保護(hù)的立法目的。當(dāng)然，如果抵押人在簽訂房屋買賣合同后清償債務(wù)或者受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，可以補(bǔ)正轉(zhuǎn)讓合同的效力瑕疵，轉(zhuǎn)讓合同有效。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同屬于相對特定第三人無效的合同。《物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定屬于授權(quán)第三人規(guī)范，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同，只侵害抵押權(quán)人的利益，不涉及社會公共利益，屬于相對抵押權(quán)人無效的合同。如果抵押權(quán)人主張房屋買賣合同無效的，法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同相對于抵押權(quán)人無效，抵押權(quán)人未主張的，法院不得主動援引該規(guī)定認(rèn)定合同無效。并且，房屋買賣合同在買賣雙方之間以及相對于除抵押權(quán)人之外的第三人均是有效的，買賣雙方依據(jù)《物權(quán)法》的該規(guī)定主張合同無效的。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同有效，買受人可以取得抵押房屋的所有權(quán)，但抵押權(quán)人可以對抵押房屋行使抵押權(quán)的追及力，實(shí)現(xiàn)對抵押房屋的優(yōu)先受償。主要理由有：（1）依民法理論，抵押權(quán)為支配抵押物交換價(jià)值的權(quán)利，屬于價(jià)值權(quán)。抵押權(quán)人享有的只是在債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，就抵押物拍賣、變賣的價(jià)金優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而不是抵押物的處分權(quán)，對于抵押人不妨礙抵押物交換價(jià)值的處分行為，也無權(quán)進(jìn)行干預(yù)。抵押人仍是抵押物的所有權(quán)人，有權(quán)將抵押物自由轉(zhuǎn)讓給他人。但為保護(hù)抵押權(quán)人的權(quán)利，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)對抵押物享有追及權(quán)，追及抵押物的所在，就抵押物行使抵押權(quán)優(yōu)先受償。此為各國法律之通例。（2）依《擔(dān)保法解釋》第六十七條的規(guī)定，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂的房屋買賣合同是有效的，買受人有權(quán)要求出賣人為其辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，對于抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人可以通過行使抵押權(quán)的追及力就抵押物優(yōu)先受償。該司法解釋在《物權(quán)法》出臺后并未被廢止，因此仍應(yīng)當(dāng)適用。

第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)抵押權(quán)人同意并不影響房屋買賣合同的效力，當(dāng)事人以此為由主張合同無效的，不應(yīng)支持。在買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)前，買受人實(shí)際無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，合同構(gòu)成履行不能，買受人有權(quán)解除合同，并要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

房子抵押過會影響賣嗎

房子被抵押后還能買賣，但需要及時(shí)通知抵押權(quán)人并征得其同意。抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

一、房屋抵押貸款的條件是什么

1、抵押物房屋應(yīng)該已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證，抵押物房屋必須產(chǎn)權(quán)清晰；

2、借款人具有完全處置的權(quán)利，能做抵押登記；

3、抵押人必須將抵押物房屋價(jià)值全額用于抵押貸款；

4、房屋可以合法上市交易，容易變現(xiàn)。

二、房子被抵押了后所有權(quán)人將受到以下限制：

1、房子抵押期間，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先通知抵押權(quán)人，并且也要告訴房屋買受人房屋已經(jīng)抵押了的情況。如果出賣人沒通知，也沒事先告知有抵押，那么這筆房屋買賣合同將做不成，因?yàn)榉课蒉D(zhuǎn)讓合同屬于無效。

2、買賣房屋的價(jià)款明顯低于房屋價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保。如果抵押人不提供擔(dān)保，將不得出售房屋。

3、房屋抵押人出售房屋得到的價(jià)款，除向抵押權(quán)人清償債務(wù)或向抵押權(quán)人約定的第三人提存后，剩余部分都將歸抵押人所有，不足部分就由抵押人繼續(xù)清償。

三、法律對房主出售抵押的房屋作了一定的限制：

1、抵押期間，房主轉(zhuǎn)讓房屋，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知買主房屋已經(jīng)抵押的情況；

2、房主出售房屋所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存；3、抵押權(quán)人有權(quán)要求房主提供相應(yīng)的擔(dān)保，以保證抵押權(quán)人的債權(quán)最終能夠?qū)崿F(xiàn)，房主不提供的不得出售該房屋。

法律依據(jù)：

《中華人民共和國民法典》

第四百零六條

抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

房子已經(jīng)抵押了還能買賣嗎？

一、房子已經(jīng)抵押了還能買賣嗎？

（一）轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)的法律依據(jù)。

首先，我國法律規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)讓抵押物的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。

其次，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

再次，抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)人后可以向抵押人追償。

（二）房子已經(jīng)抵押了還能買賣嗎？

根據(jù)上面提到的法律規(guī)定，已經(jīng)抵押給銀行的房子如果要進(jìn)行買賣，購房者是要通知銀行的，銀行同意買賣的，可以提前還貸解除抵押或者辦理轉(zhuǎn)按揭，從而實(shí)現(xiàn)房屋的買賣。那么，具體來說已經(jīng)抵押的房屋怎么買賣呢？

二、已抵押房屋怎么買賣？

已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常，原業(yè)主通過向銀行申請貸款購買了房屋，并將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間，如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓，在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。

房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷，來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶，從而保護(hù)銀行的合法權(quán)益，進(jìn)而保障整個(gè)房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言，實(shí)踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范，又具有可操作性的交易模式，供房屋買賣的雙方選用：

（一）提前還款，解除抵押。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權(quán)，由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記，如此，原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán)，接下來，雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前，買方?jīng)]有支付房款，因此買方資金的安全性高；缺點(diǎn)是，完全由房東籌錢還貸，就要求房東具有很強(qiáng)的資金實(shí)力或融資能力，且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸，不是最為經(jīng)濟(jì)的解決方案。

（二）辦理轉(zhuǎn)按揭。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，無須籌措資金提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受，通過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方；缺點(diǎn)是，轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù)，且不是所有銀行都有這項(xiàng)業(yè)務(wù)，而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題，操作起來比較繁瑣。

（三）買房替原業(yè)主提前還貸。

雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后，買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項(xiàng)用于幫助房東歸還貸款余額。

這種方法的優(yōu)點(diǎn)是，充分利用了資金的流動價(jià)值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的最大障礙；缺點(diǎn)是，買方的首期房款存在一定風(fēng)險(xiǎn)，如果原房主利用買方的資金幫他還貸，進(jìn)而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán)，再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán)，又讓首期房款血本無歸，到那時(shí)，只能通過其他法律途徑追討，就非常被動了。

以上就是關(guān)于轉(zhuǎn)讓已抵押房屋的相關(guān)問題，購房者要想轉(zhuǎn)讓抵押在銀行的房屋，一定要通知銀行并且辦理相關(guān)的手續(xù)，否則一旦轉(zhuǎn)讓合同無效一是要對銀行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，對善意的新購房者也要承擔(dān)違約責(zé)任，要謹(jǐn)慎為之。

抵押中的房子可否買賣

走進(jìn)物權(quán)法案情回放>>>

張小姐與李小姐簽訂一商品房買賣協(xié)議，約定張小姐將自己名下位于河西某小區(qū)的住宅一套賣予李小姐，李小姐付張小姐房款58萬元，合同簽訂的同時(shí)，李小姐即按合同約定支付了張小姐定金1萬元，并約好下次付款時(shí)間。待李小姐依約再去付款時(shí)，張小姐變卦了，稱房子不賣了，自己要用。而此時(shí)，房價(jià)正一路上揚(yáng)，李小姐無奈，只好要求張小姐按合同約定支付違約金。而張小姐又稱抵押過的商品房不允許買賣，合同無效，李小姐無權(quán)要求違約金。李小姐就此提出疑問，設(shè)立了抵押權(quán)的商品房進(jìn)行交易所訂立的房屋買賣合同果真無效嗎？

案情分析>>>

這是典型的不動產(chǎn)物權(quán)變動。張、李兩人訂立商品房買賣協(xié)議，是商品房轉(zhuǎn)讓的原因，房屋產(chǎn)權(quán)由張小姐處過戶到李小姐名下是轉(zhuǎn)讓的結(jié)果。買賣協(xié)議（即原因行為）生效應(yīng)取決于什么？我認(rèn)為，買賣協(xié)議的生效與否，不取決于房屋產(chǎn)權(quán)是否登記過戶到買受人名下，也不取決于轉(zhuǎn)讓房屋是否達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，而是取決于簽訂協(xié)議這一原因行為本身是否有效。合同訂立的行為效力，受《民法通則》的調(diào)整，符合《民法通則》第55條的規(guī)定，合同即生效。房屋買賣協(xié)議作為債權(quán)合同，只要滿足3個(gè)條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會公共利益，結(jié)合《合同法》第44條，協(xié)議自成立時(shí)生效。協(xié)議的效力在簽訂之時(shí)即已確定，不應(yīng)通過協(xié)議的履行來反決定協(xié)議的效力，這樣做才符合《民法通則》及《合同法》誠實(shí)信用原則的需求。誠實(shí)信用是民事社會活動中的“帝王法則”、最高準(zhǔn)則。

根據(jù)房屋買賣協(xié)議，在受讓方按合同約定支付價(jià)款的前提下，轉(zhuǎn)讓方負(fù)有將房屋產(chǎn)權(quán)變更登記到受讓方名下的義務(wù)，含使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，包括解除房他項(xiàng)權(quán)利抵押（合同各方另有約定的除外）。可能因?yàn)檗D(zhuǎn)讓方認(rèn)為價(jià)格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉(zhuǎn)讓而主張商品房買賣協(xié)議無效。實(shí)際上，轉(zhuǎn)讓方是以自己不履行協(xié)議的違約事實(shí)，不使轉(zhuǎn)讓房達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，不進(jìn)行過戶登記。這是典型的違背誠實(shí)信用原則的惡意抗辯。另外，被轉(zhuǎn)讓房屋因?yàn)樵O(shè)置了抵押權(quán)而不能轉(zhuǎn)讓，應(yīng)理解為房屋產(chǎn)權(quán)變動的結(jié)果條件，而不是原因條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的，房屋不得進(jìn)行過戶登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，但轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身不應(yīng)受到影響，協(xié)議仍然有效。這即是《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

再從擔(dān)保角度來看抵押房產(chǎn)能否買賣。從《民法通則》到《擔(dān)保法》及其司法解釋，再到《物權(quán)法》，我國在抵押物轉(zhuǎn)移的立法上，本著“物盡其用”、“合理平衡抵押人、抵押權(quán)人、受讓人利益”的原則，從嚴(yán)格限制逐漸走向?qū)捤伞！睹穹ㄍ▌t》第115條規(guī)定，非經(jīng)債權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，轉(zhuǎn)讓無效。這個(gè)規(guī)定非常嚴(yán)格，充分考慮到抵押權(quán)人的利益，但卻忽視了“物盡其用”。后來實(shí)施的《擔(dān)保法》第49條，對此作了改變，規(guī)定轉(zhuǎn)讓經(jīng)登記過的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，非經(jīng)通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效。這個(gè)規(guī)定開始貫徹“物盡其用”的思想，并考慮到了抵押物受讓人的利益。后來的《關(guān)于〈擔(dān)保法〉的司法解釋》第67條，對此更有突破，規(guī)定轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押人或未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)，取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)，受讓人清償債務(wù)后，可向抵押人追償。這個(gè)規(guī)定承認(rèn)抵押權(quán)有追及效力，同時(shí)賦予受讓人滌除權(quán)，抵押人在不通知或告知情況下轉(zhuǎn)讓抵押物有效，抵押權(quán)作為物上請求，對物不對人，抵押物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，如抵押權(quán)所對應(yīng)的原債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人仍然有權(quán)對抵押物主張抵押權(quán)。而《物權(quán)法》則以寬松的立法態(tài)度，對擔(dān)保中的抵押權(quán)追及效力、滌除制度及價(jià)金物上代位主義進(jìn)行了整合，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”

從以上立法演變來看，首先抵押財(cái)產(chǎn)是允許轉(zhuǎn)讓的，而非老觀念中轉(zhuǎn)讓抵押物無效。其次，抵押財(cái)產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓附有一定條件，轉(zhuǎn)讓條件成就時(shí)才發(fā)生抵押財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的變化。另外，關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定是針對行政管理性質(zhì)的規(guī)定，而不是針對抵押物轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。所以，案例中張小姐、李小姐所簽訂的商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議符合《民法通則》第55條、《合同法》第44條、《物權(quán)法》第15條之規(guī)定，是有效協(xié)議，只是在協(xié)議履行中，因張小姐違約，沒有履行取得抵押權(quán)人同意的義務(wù)，使抵押房屋達(dá)不到轉(zhuǎn)讓條件，可能導(dǎo)致抵押房產(chǎn)不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不能實(shí)現(xiàn)抵押房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，但這并不影響轉(zhuǎn)讓協(xié)議本身的效力，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議仍然有效。 蕭虹 張濟(jì)