商品認購書與購房合同是一樣的嗎

購房合同和房屋認購書一樣嗎

法律主觀：

房產(chǎn)交易中的認購書與買房合同不同。認購書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的協(xié)議，目的是約定雙方日后要簽訂房屋買賣合同；買房合同是買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達成的協(xié)議，目的是確認買賣事實。

法律客觀：

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第五條

商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。

《商品房銷售管理辦法》

第十六條

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。

房屋認購書和合同的區(qū)別

認購書和購房合同主要存在以下區(qū)別：

1、認購書和購房合同訂立的目的不一樣。商品房認購書屬于預約合同，目的是為了以后簽訂購房合同而簽訂的，起到一個提前預約的作用，而購房合同主要作用在于確立買賣關(guān)系。

2、認購書和購房合同的內(nèi)容不一樣。商品房認購書在大多數(shù)情況下內(nèi)容比購房合同簡單得多，只憑借認購書是不能完成房屋買賣交易的。而在購房合同中，關(guān)于權(quán)利與義務(wù)的規(guī)定更為細致，甚至包括違約責任、交房后的相關(guān)約定等，明確了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。

3、認購書和購房合同的簽訂時間不同，通常認購書都先于買賣合同簽訂。

簽訂認購書后產(chǎn)生的結(jié)果

1、如果在約定的時間與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商就不能將《房屋認購協(xié)議書》所確認的房子再承諾給其他購房人了。假如無故拒不按約定的時間簽訂《商品房買賣合同》，開發(fā)商則有權(quán)將《房屋認購協(xié)議書》確認的商品房另行出售給他人，而且無權(quán)收回交付的定金。如果在約定的簽訂合同時，開發(fā)商已經(jīng)將認購書確認的商品房出售，則應(yīng)當返還雙倍定金，但無權(quán)強制要求開發(fā)商必須將房屋銷售自己。

2、在約定的時間，雙方就《房屋認購協(xié)議書》確認的商品房的買賣達成協(xié)議，正式簽訂約定的定金將根據(jù)雙方的意愿轉(zhuǎn)成購房款的一部分。

3、《房屋認購協(xié)議書》中雙方的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成條款中的一部分。對超出的條款雙方不能達成一致，而使合同沒有簽訂成功，視為雙方均沒有違約行為，房屋開發(fā)商應(yīng)當將定金如數(shù)返還給。如果《商品房買賣合同》簽訂成功，從認購人變成了購房人，購銷雙方就形成了商品房買賣的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

簽訂認購書應(yīng)當注意些什么

盡管認購協(xié)議書還存在諸多問題，但根據(jù)目前的司法實踐，只要開發(fā)商具備預出售的法定條件，認購書中確系雙方真實意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該認購書即對雙方具有約束力。

《房屋認購協(xié)議書》中雙方約定的權(quán)利義務(wù)將轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》條款的一部分，為了避免不必要的損失，認購書內(nèi)容應(yīng)當清晰明確。

通常情況下開發(fā)商提供的《房屋認購協(xié)議書》大多是事先準備好的格式條款，對于《房屋認購協(xié)議書》中沒有的內(nèi)容有權(quán)要求補充。

認購書和購房合同區(qū)別

認購書和購房合同有著本質(zhì)的區(qū)別，具體如下：

1、認購合同就是起到一個擔保未來簽署正式購房合同的作用，具體房屋買賣過程中的權(quán)利義務(wù)，則需另行以雙方的在購房合同中約定的內(nèi)容為準。

2、而在實際執(zhí)行當中，如果違反認購合同，那么需要接受定金罰則，支付雙倍定金或被沒收定金，而如果違反購房合同，則可能被要求繼續(xù)履行合同，或承擔其他的違約責任。

3、根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條：

商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售；

（四）商品房價款的確定及總價款、付款、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設(shè)備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；

（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

（九）面積差異的處理；

（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

全是貓膩！認購書與購房合同的區(qū)別要認清！

今天來說說人們買房時比較常用的認購書，一般來說，商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房買賣合同前簽署的文件，是對房屋交易雙方有關(guān)事項的初步確認。認購形式一般包括雙方的基本情況；房屋的基本情況；房價的計算等。雖然認購書與購房合同有相似之處，但從定義上大家可以清楚地看到，商品房認購書與購房合同明顯不是一回事，那么，這兩者的區(qū)別是什么呢？

一、認購書和購房合同的區(qū)別

1、目的不同

商品房認購書相當于一份預約合同，是為了將來簽訂購房合同而簽訂的，但商品房購房合同是本約合同，它決定了商品房銷售的權(quán)利和義務(wù)。因此，可以這么簡單地來概括一下，那就是，商品房認購書相當于是提前預約的一個作用，而購房合同卻有確立關(guān)系的作用。

2、內(nèi)容不同

盡管它們有著相同的內(nèi)容和地方，但商品房認購書比購房合同簡單得多。在通常情況下，單憑認購書是不能完成買賣交易的，而購房合同就不同了，購房合同的內(nèi)容更為詳細，關(guān)于責任和權(quán)利也劃分的非常細致，甚至也要包含一些交房后的相關(guān)條款、違約責任等等。

3、簽訂時間不同

也就是說，認購書的簽訂時間和購房合同的簽訂時間往往都是不同的。其實，從認購書的定義上大家就可以明確看出來認購書的簽訂時間，如果你有仔細看看就會發(fā)現(xiàn)，認購書通常在買賣合同之前簽訂，即一般先簽訂商品房認購書在前，然后才是簽訂商品房買賣合同。

但是，在這里也需要注意到這一點，比如，在一些特殊情況下，商品房認購可能直接成為商品房買賣合同，這主要與房屋買賣雙方簽訂的內(nèi)容有關(guān)。如果商品房認購書具備了買賣合同的主要內(nèi)容，且開發(fā)商收到了購房者的房款，那么，有時候認購書也會被認定為買賣合同。

二、一般來說，認購書有哪些套路呢？

在買房的時候，有些人會直接將認購書當成購房合同，但事實上，認購書內(nèi)容僅包括房屋地址、交樓日期、面積、價格等簡單內(nèi)容，這完全不能維護購房者的權(quán)益。此外，對分攤面積、違約責任、裝修標準、房地產(chǎn)交付及定金的退還等相關(guān)內(nèi)容沒有詳細規(guī)定，這就容易中套路。

還有，大家在買房時最看重的就是不動產(chǎn)權(quán)證的辦理吧？但是，如果你不多留意認購書的話，那么房產(chǎn)商隱瞞重要事實，比如未取得預售證之前就將房屋預售，就通過簽訂認購書收取定金等行為。